מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין 2023

ב. הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין

על-פי סעיף 73(א) לחוק, המוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל, תוך 30 ימים מיום המכירה, הצהרה המפרטת את:

1. פרטי הזכות
2. פרטי העסקה
3. התמורה בעד מכירת הזכות ותאריך מכירתה
4. התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך רכישתה
5. הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח
6. סכום המס המגיע ודרך חישובו
7. זכאות לפטור או הנחה מהמס החל

על-פי הוראות סעיף 73(ג) לחוק, הרוכש זכות במקרקעין ימסור למנהל, תוך 30 ימים מיום הרכישה, הצהרה המפרטת את:

1. פרטי הזכות
2. פרטי העסקה
3. התמורה בעד הזכות
4. סכום המס המגיע, אם מגיע, ודרך חישובו
5. זכאות לפטור מהמס החל
6. פרטים כאמור בסעיף 30 לחוק הצמצום השימוש במזומן:
   • פרטים לעניין אמצעי התשלום שבו ניתנת התמורה (בצירוף אסמכתאות)
   • הצהרה כי במועד הגשת הצהרת הרוכש, פרטי אמצעי התשלום לא ידועים לו (במקרה זה ידרש להשלים בהמשך).

 

דיווח סכום המס המגיע ודרך חישובו:

את סכום מס הרכישה ודרך חישובו יש לערוך בטופס ההצהרה במקום שמיועד להצהרת הרוכש (פרק ו).

את סכום מס השבח ודרך חישובו יש לערוך ע"ג טופס 2990/ 2990א ולצרפו לטופס ההצהרה. 

באתר הרשות מופיע הטופס במתכונת מקוונת שאף מחשבת את המס לפי נתוני השומה העצמית. ניתן לקבל מספר חישוב ולדוווח אותו כחלק מההצהרה המקוונת.

פרטי ההצהרה ידווחו על גבי טפסים ממוחשבים שקבע המנהל (כפי שיפורטו בהמשך) וישלחו למשרד מסוי מקרקעין האזורי שבתחום טיפולו נמצאים המקרקעין.

• החל מיום 1.9.2022 חלה חובה להגיש את השומה העצמית במס שבח באופן מקוון באמצעות טופס 2990 /א ממוחשב שקבע המנהל (או באמצעות קובץ במבנה אחיד שקיבל אישור המנהל).
• דיווח חלקי של נתוני הצהרה, כפי שפורטו לעיל, לא ייחשב כהצהרה על פי החוק.
• כל איחור במועד הגשת ההצהרה יגרור חיוב בקנס אי הצהרה במועד (סעיף 94א(א)(1) לחוק).
• חובת ההצהרה חלה גם אם המוכר/הרוכש מבקשים פטור מהמס.
• פרוט אמצעי התשלום בהצהרת הרוכש נדרש כחובה בהתאם להוראות סעיף 30 לחוק לצמצום השימוש במזומן, תשע״ח 2018 בכל רכישה החל מיום 1.1.2019.

החוק לצמצום השימוש במזומן, התשע''ח 2018

החוק לצמצום השימוש במזומן, התשע''ח 2018

החוק כולל, בין היתר, הגבלות על השימוש במזומן ובשיקים וכן חובת תיעוד אמצעי תשלום ותקבול. ההגבלות חלות באופן גורף על כל אדם, תוך הבחנות נקודתיות על: עוסק, אדם שאינו עוסק, תייר, רו''ח ועו''ד בעת מתן ''שירות עסקי'' ללקוח. בחוק נקבע כי יוטל עיצום כספי או קנס מנהלי על מפרי החוק, בהתאם לסיווגם וכן עונשי מאסר בשל מעשי מרמה והכל כפי שיפורט בהמשך. למי שעבר על הוראות החוק נשלח מכתב כוונה להטלת עיצום כספי או קנס. בגין המכתב ניתן להגיש מכתב טענות טופס 9100.

לידיעתכם, החוק קובע כי רוכש זכויות במקרקעין בתמורה, החייב בהגשת הצהרה לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, יהיה חייב במסגרת הצהרתו, לסמן ולמלא אחת משתי האפשרויות הבאות:

• פרטי אמצעי התשלום שבהם מועברת התמורה ככל שידוע לו במועד ההצהרה.
• פרטי אמצעי התשלום אינם ידועים לו במועד הגשת ההצהרה, ובמקרה זה קיימת חובת השלמת דיווח חצי שנה לאחר קבלת החזקה בנכס הנרכש. השלמת הדיווח יכולה להתבצע באמצעות מערכת המייצגים של עורך הדין המייצג או ע"י הרוכש ישירות באתר רשות המיסים תחת היישום: "השלמת/עדכון פרטי אמצעי תשלום".

ניתן לסמן את אחת האופציות בלבד. מילוי סעיף זו הינו חובה.

בעת הגשת הצהרה מקוונת לא ניתן יהיה לשלוח את ההצהרה ללא מילוי אחד השדות.

הצהרה המוגשת בצורה ידנית, ללא מילוי הסעיף כנדרש, תיחשב לשומה בהעדר הצהרה עד להשלמתה. ללא פירוט כאמור, לא יונפק אישור מסים בגין העסקה.

 

כדאי להגיש הצהרה מלאה ובזמן

מוכר/רוכש זכות במקרקעין חייב בהגשת הצהרה במועד החוקי על גבי טפסים שנקבעו לכך.

איחור במועד הגשת ההצהרה יגרור חיוב בקנס כחוק. דיווח חלקי של נתונים המחויבים על פי החוק לא ייחשב כהצהרה ויעכב את הטיפול בשומה.

• בכל הצהרה החייבת במס יש להגיש שומה עצמית חייבת הכוללת את סכום המס ודרך חישובו.
• בהצהרה פטורה יש לדווח את סעיף הפטור המבוקש.
• בהצהרה שחלקה פטורה וחלקה חייבת, יש להגיש שומה עצמית חייבת ולציין את סעיף הפטור המבוקש.
• בכל הצהרה חייבת/פטורה חובה להגיש טופס חתימות מקוצר המאשר את אמיתות הנתונים המדווחים.