ו. חישוב מס הרכישה, פטורים והקלות
הסבר כללי
סעיף 9 לחוק מסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין, יהא הרוכש חייב במס רכישה בשיעור משווי המכירה.
בחוק ובתקנות מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה) נקבעו שיעורי המס בהתאם לסוג הנכס הנרכש. כמו כן נקבעו התנאים לקבלת פטור מלא ופטור חלקי מהמס.
חישוב המס
בתקנה 2(1) נקבע כי שיעור מס הרכישה לגבי רכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים (כהגדרתה בסעיף 9 לחוק) יהיה בגובה 6% משווי המכירה (החל מיום 1.8.2013).
כחריג לשיעור מס זה, נקבע כי רכישת קרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה, המתירה בנייה של דירה אחת לפחות למגורים ושבגינה התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, תוך שנתיים ממועד הרכישה, תתוקן שומת מס הרכישה לפי שיעור של 5%.
בתקנה 2(2) נקבע כי שיעור מס הרכישה לדירת מגורים שתשמש למגורים יהיה כקבוע בסעיף 9 לחוק.
בסעיף 9 נקבע כי בעת רכישת דירת מגורים ייערך חישוב על פי מדרגות שווי ושיעור מס ייחודי לכל מדרגה.
הסעיף מבחין בין מדרגות בחישוב רגיל לבין מדרגות בחישוב לדירה יחידה:
חישוב רגיל יחול על מי שבבעלותו דירת מגורים נוספת על הדירה הנרכשת.
חישוב לדירה יחידה יחול על יחיד תושב ישראל שבבעלותו רק הדירה הנרכשת.
- אם בבעלות הרוכש דירת מגורים אחת נוספת מלבד הדירה החדשה הנרכשת, אותה מכר תוך 24 חודשים* מיום רכישת הדירה החדשה או תוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה אם נרכשה מקבלן (לפי המאוחר מבין 24 חודשים או שנה מקבלן), או שבבעלותו דירה נוספת שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה שבנייתה מעוכבת והוא מכר אותה תוך 18 חודשים ממועד השלמת הבנייה (בהתאם להוראות סעיף 9 (ג1ג)(2)(ב1), יראוהו כבעל דירה יחידה לצורך חישוב המס.
- בעת מכירת הדירה הנוספת יש לדווח למשרד האזורי.
- לעניין מניין הדירות שבבעלות הרוכש יש לראות את הרוכש, בן-זוג, ידועים בציבור וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד. יש לבחון הלכות לעניין הפרדה רכושית והשפעה על חישוב מס רכישה.
- במניין הדירות של הרוכש, לא תחשב דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997 או דירה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על 1/3 או דירת ירושה שחלקו אינו עולה על מחצית.
- במניין הדירות של הרוכש, יש להתחשב גם בדירות שהתקבלו בירושה/ מתנה.
בתקנה 16 נקבע כי ברכישת משק חקלאי יופרד חישוב מס הרכישה לחלק משווי הזכות המיוחס לבניין המשמש למגורים ולחלק המיוחס לשווי הנקי המהווה את יתרת השווי.
שיעורי המס ברכישת משק חקלאי
חלק השווי המיוחס למגורים יחויב במס על פי כללי החיוב לדירת מגורים שפורטו לעיל.
לגבי השווי הנקי יתבצע חישוב על פי שיעורי המס הבאים:
- 0.5% על חלק השווי שאינו עולה על סכום המדרגה הראשונה.
- 5% על חלק השווי שעולה על סכום המדרגה הראשונה.
- מדרגות מס הרכישה מתעדכנות אחת לשנה על פי שיעור עליית המדד. המדרגות מפורסמות בפרק ט במדריך.
- ברכישת חלק מדירה יש לחשב את המס על פי שווי הדירה בשלמותה, ואת תוצאת חישוב המס יש להכפיל בחלק הנרכש.
חישוב מס רכישה לרכישה במסגרת "קבוצת רכישה"
בתיקון 69 לחוק, הוסדר אופן החיוב במס רכישה למי שרוכש זכות במקרקעין במסגרת קבוצות רכישה. בתיקון הוגדרה קבוצת רכישה ונקבע כי שווי הרכישה במקרה זה יהיה שווי הנכס הבנוי. בנוסף, נקבע כי מכירת זכות במקרקעין לקבוצות רכישה תחוייב במע"מ ותשלומו יהיה תנאי נוסף לרישום הרכישה בטאבו.
פטורים ממס רכישה
בתקנות מס רכישה נקבעו הפטורים, ההנחות וההקלות ממס רכישה.
להלן הפטורים ההנחות וההקלות השכיחים:
1. תקנה 11 - פטור לנכה, עיוור, נפגע פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה (כהגדרתם בתקנות) כדלהלן:
נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה או בן משפחה של חייל שנספה במערכה הרוכש זכות במקרקעין לשם שיכונו ישלם מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי הזכות.
הפטור יינתן לזכאי לו פעמיים בלבד.
באם הרוכש זכאי לתקנה 11, הדירה שהוא רוכש היא דירתו היחידה ושווי הדירה אינו עולה על 2,500,000 ש''ח הרי שיקבע פטור מחלק השווי הפטור לפי מדרגות דירה יחידה, ועל הפרש השווי הרכישה יקבע מס בשיעור 0.5%.
2. תקנה 12 - פטור לעולה (כהגדרתו בתקנות):
עולה הרוכש זכות במקרקעין בשנה שקדמה לכניסתו לישראל ועד ל-7 שנים לאחר כניסתו, ישלם מס רכישה כדלהלן:
- שיעור מס של 0.5% עד למדרגה הראשונה
- שיעור מס של 5% מעל המדרגה הראשונה
עולה זכאי לפטור פעם אחת לגבי רכישת דירה למגוריו ופעם אחת לגבי רכישת עסק בו הוא/קרובו עובד.
באם הרוכש זכאי לתקנה 12 והדירה שהוא רוכש היא דירתו היחידה, יש לבדוק שהמס לפי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה אינו נמוך מהמס לפי תקנה 12.
- ברכישת זכות במקרקעין על ידי בני-זוג שרק אחד מהם זכאי לחישוב המס על פי תקנה 11 או 12 יחושב מס הרכישה על פי התקנה לשני בני הזוג (גם אם נישאו תוך 12 חודשים ממועד הרכישה).
- בקשת הפטור לפי תקנה 11 או 12 תוגש על גבי טופס 2973 ותצורף לטופס ההצהרה על רכישת הזכות במקרקעין.
- מדרגת מס הרכישה על פי תקנה 12 מתעדכנת אחת לשנה על פי שיעור עליית המדד, והיא מפורסמת בפרק 11 במדריך.
3. תקנה 20 - מכירה לקרוב:
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה 1/3 ממס רכישה רגיל. קרוב לעניין זה: בן-זוג, הורה, צאצא, נכד, נין, בן-זוג של הצאצא, אח ואחות.
4. תקנה 21 - מכירה לבן-זוג:
מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן זוג המתגורר עם המוכר באותה דירה פטורה ממס רכישה.
5. תקנה 27 - פטור ממכירות מסוימות:
מכירת זכות במקרקעין הפטורה ממס שבח, לפי אחד מהסעיפים הבאים פטורה ממס רכישה: 54, 55, 57, 64, 65, 66, 67, 68, 69.
• יש לבחון את הזכאות לפטור/הקלה מול ההגדרות והתנאים שנקבעו בכל סעיף.
*החל מיום 7.7.2021 עד ליום זה תוך 18 חודשים.
